5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的(de)占比却(què)断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信十公分有多长 10厘米就是10公分吗(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī十公分有多长 10厘米就是10公分吗)轮行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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