5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pè异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写i)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机(jī)构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：腾众软件科技有限公司 异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写